전세사기 피해 시 고소 가능 여부. (대전 정담 법무사사무소)

안녕하세요. 대전에 사무실 오픈을 앞두고 있는 정담법무사 사무소 박혜정 법무사입니다.

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일단 저는 대한법률구조공단에 다녔고, 한달반 전에 퇴사하였습니다.

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2023년에는 대전지부에 근무를 하였습니다.

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당시 전세사기가 막 터지고 있었습니다. 하루에도 청년 몇명씩 상담을 왔습니다.

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저에게 배정된 인원만 하루에도 몇명이 되었고, 일주일에 5-6명 정도는 전세사기 관련하여

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상담한것 같습니다.

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우선 용어의 정리가 필요한데,

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실제로 전세사기가 아니더라도, 의뢰인들은 임대인이 돈을 못돌려주는 상황 자체를 전세사기가 아닌가 하는

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시선으로 바라보는 경우도 있습니다.

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일단 전세사기란, 처음부터 돈을 돌려줄 의사 없이, 사기를 칠 의도가 어느정도는 있어야 합니다.

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애매한 경우에 어떻할것이냐의 문제가 있는데

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우선 제도적으로 전세사기 피해를 입증받아 제도적 혜택을 어느정도 받는 것과

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형사고소를 통해 사기죄로 상대방을 처벌받게 하는 것을 구별해야 합니다.

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형사처벌이 되지 않더라도, 전세사기 피해인정을 받는 것은 그리 어렵지 않아 보였습니다.(저도 이 절차에 대해서는 자세히 알지 못합니다)

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제가 상담했던 많은 분들은 전세사기피해센터를 통해 전세사기피해관련하여 인정을 받고 오신 경우가 많았습니다.

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그러면 전세사기피해센터를 통해 전세사기피해자임을 인정받아야 할까요?

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저는 당연하다고 생각합니다.(신청은 일단 해보시라, 상담은 일단 받아보시라 권유합니다)

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추후 어떻게 그 혜택을 이용할지 여부를 알수 없으므로(회생 신청시 소명자료로 제출 할수도 있을것 같습니다.

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그렇다고 회생 신청시 반드시 필요한 것은 아닙니다)

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우선은 전세사기피해센터를 찾아가 전세사기피해신고를 하여 제도적 혜택을 받을수 있는지 여부(우선매수권이라든지, 전세사기피해자특별법과 관련하여

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혜택이 있습니다)를

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기다려보시고,

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그다음에 형사 고소를 할것인지, 민사소송도 같이 할것인지, 등을 살펴봐야 합니다.

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일단 전세사기피해자는 안그래도 힘든 와중에도 할일들이 산더미 같습니다.

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많은 분들이 젊은 분들이였기 때문에 같은 빌라내 카톡방을 개설하시고, 보증금이 얼마인지, 언제 전입신고, 확정일자를 받았는지

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등을 공유하고, 심지어 어느 공인중개사를 통해 계약을 했는지 여부도 공유하는 것을 보았습니다.

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젊은 분들 답게 엑셀로 표를 만들어 어느정도를 받게 될지 예측을 하더라고요.

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물론 정확한 예측은 사실 불가능합니다. 아무래도 얼마에 낙찰될지에 따라 달라지는데, 동시다발적으로 많은

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매물이 쏟아지게 되면, 아무래도 낙찰가격이 내려가겠죠?

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따라서 완전 안전권에 있는 분을 제외하고는 불안한 나날을 보낼 수 밖에 없을것 같습니다.

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일단 이렇게 서로의 정보를 공유해봄으로써 좋은점은 공인중개사에게 책임을 물을수 있는지 여부를 판단할때 같습니다.

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예를 들어 몇월 며칠에 A라는 공인중개사 통해 갑 건물에 전세로 들어갔는데, 그 다음날 다시 A라는 공인중개사 통해

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다른 사람이 또 전세로 들어가고, 다시 또 다른 사람이 같은 공인중개사 통해 전세로 들어갔다.

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그런데, 세분의 중개대상물설명서를 살펴보면, 자신보다 앞선 세입자의 보증금액을 공인중개사가 적어두었을텐데

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삼일 연달아 계약이 되었음에도 이튿날 계약서에 첫째날 보증금이 기재되지 않았다거나, 셋째날 계약서에 첫째날 둘째날의

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임차보증금이 합산되지 않았다면, 어느정도는 고의성이 있다고 볼수 있지 않을까요?

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형사적으로 어렵다 하더라도, 일단 민사적 책임이라도 물을 수도 있습니다. (형사 민사를 떠나 일단 돈을 받는게 중요합니다)

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일단 전세사기하면( 안타깝게도) 임대인들은 어느정도 빈털터리인 경우가 많습니다.

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저는 이럴 경우 우선 내가 책임을 물을 수 있는 사람의 숫자를 늘려 조금이라도 내 보증금을 돌려받을 수 있는

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장치를 마련하라고 권하고 싶습니다.(확률을 높이는 겁니다)

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다만 이러한 판단은 쉬운 일은 아닙니다. 따라서 이 부분만큼은 전문가의 도움이 필요하다고 생각합니다.

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다만 요새 젊은 분들은 워낙 똑똑한 분들이 많아서, 제가 놀랄 정도로 엑셀표를 정리하고

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어느정도 사건을 파악하고 계셨던 분도 많았습니다.

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집단적으로 변호사를 선임하기도 하고, 정보를 공유하시는것 같았습니다.

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우선 여기서

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변호사를 반드시 선임해야 하나? 저는 전세사기의 경우는 그렇지 않다고 보는데(단순히 민사로 보증금반환이라든지

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임차권 등기명령의 경우에는 셀프 소송이 가능한 영역입니다. 시간이 없다면, 법무사에게 의뢰를 하세요.

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다만 일반인들은 법무사 선임이 필요한지, 변호사 선임이 필요한지 판단이 어렵습니다.

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이럴때 저에게 상담 문의(전세 사기는 방문 필수) 주시면, 제가 상담료를 받기는 하지만

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법무사로 가능한지, 셀프소송도 가능한지, 변호사 선임이 필요한지 알려드리겠습니다.

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저는 대한법률구조공단 출신이기도 하고, 전세사기 피해 관련 많은 상담, 접수를 해왔고

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공인중개사 및 협회 상대로 소송을 제기할지 여부에 대한 판단을 공단 변호사님과 함께

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여러번 논의한 바가 있습니다.

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그리고, 일단 단순히 몇푼 더 벌기 위해, 남을 속이고 싶지는 않다.

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돈을 많이 버는것도 중요하지만, 벌어야 하는 순간에 벌어야 한다고 생각합니다.

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여러분 제가 잘 가이드 해드리면, 나중에 다른 사건으로 저를 찾아주실거죠?

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경우에 따라, 시간이 없고, 변호사 선임 비용이 집단적으로 하기에 워낙에 저렴하고(집단으로 해도 많이 받는 경우도 있습니다.)

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또 한명의 변호사에게 선임할 경우 빌라 내 공유 정보들을 변호사가 적재적소에 활용하기도 하여, 얹혀가는것이 유리한 결과가 나올 경우에는

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비용이 괜찮다면 집단적으로 변호사를 선임해도 좋을것으로 생각합니다.

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다만 피드백도 잘해주고, 성실한 변호사를 만나시는 게 중요할것 같습니다.(싸다고 좋은건 아니니까요. 다만 비싸다고 다 좋은것도 아닙니다

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뭐든 마찬가지죠)

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어느 영역이나 성실성이 중요한것 같습니다.

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굳이 법률 영역이 아니더라도 말이죠^^

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아무튼

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전세사기는 판단해볼 사항들이 많이 있습니다.

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1.제도적 혜택->당연히 신청해서 확인을 받아보시라 권합니다.

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2.형사고소-> 케이스마다 다릅니다.(괜히 전혀 사기 사건이 아닌데, 힘을 뺄 필요는 없다고 생각합니다. 다만 사기인지 아닌지

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애매하다. 이럴 경우에는 법무사(저)를 통해 고소장 작성을 의뢰해 보시라고 말씀드립니다. 그런데 제가 딱 보고서

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전혀 사기 아니다면, 저는 상담료만 받고 고소는 어려울것 같다고 말씀 드릴것 같아요.)

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3.민사소송-> 당연히 필요한데, 이것도 어느 누구를 상대로 할것인지, 공인중개사 , 협회를 피고로 볼것인지 여부 및

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형사고소 이후에 진행할 것인지 여부도 고민해 봐야 합니다.

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4.임차권등기명령-> 당연히 해야 하는 것은 아닙니다. 이사를 앞둔 경우에만 하는것이 경제적으로 좋다고 생각합니다.

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5. 이사를 해야하는지 여부-> 될수 있으면 월세라도 아낄겸 이사가지 마시고 사시라고 권하고 싶습니다.

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6.그러면 전세대출 연장이 되는지 여부-> 이부분은 저는 전혀 모르는 부분으로 사실 은행측에 문의하시는 것이 가장 안전합니다.

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7.보증금보증 관련-> 이부분도 보증회사에 직접 문의해야 합니다. 계약서 작성 시기마다 문구의 디테일이 다르므로, 만약에

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계약 만료전 보증금을 못돌려받을것 같은 사실을 알게 되었다. 그런데 내가 보증금 반환관련하여 보증을 들어둔게 있다 하면

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바로 보증기관에 연락하셔서 계약을 연장할지 여부, 임차권등기명령 후 이사를 가야할지 여부를 보증회사 측과 상의하여야 합니다.

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전세사기는 할말도 많고, 할일도 많고, 사람마다 경우가 다릅니다.

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어떤 경우는 본인은 전세사기라고 생각하고 있지만, 전혀 아닌 경우도 있으며

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어떤 경우 전세사기에 해당하지 않음에도 쉽게 전세사기피해입증이 되어 제도의 혜택을 받을 수도 있습니다.

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따라서 일단 제 생각은 전세사기피해센터를 방문하는것은 일단은 기본이라고 생각하고,

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그 외에 고소, 민사소송, 임차권등기명령등은 케이스 마다 살펴봐야 하며,

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전입신고와 확정일자를 받은 순서에 따라 각자 해야할 일들이 다를 수 있으므로

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전문가와의 상담을 왠만하면 받아보시라고 권하고 싶습니다.

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저희 사무실에 오실때 가져오실 서류로는

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임대차계약서, 중개대상물확인설명서(임대차계약서 작성시 공인중개사라 같이 주는 서류입니다)

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확정일자부여현황(대략 약 6년 정도를 특정해서 발급받아오시면 되지 않을까 싶어요) 전입세대확인서-두개다 주민센터 발급

-발급시 필요서류는 주민센터 발급에 문의해보세요.

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그리고 확정일자부여현황에 호수를 표기해 달라고 하면, 연필로 적어주시는 공무원분들도 계십니다. 공단 상담시

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많은 분들이 호수를 기재해서 오시더라고요.

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그 외 등기부등본 발급필요한데, 이 부분은 상담시 발급해 드릴수 있으나 상담전에 미리 주소 말씀해 주시면

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제가 발급해 놓도록 하겠습니다.

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그외 각자마다 특이사항들이 있으므로, 방문 후 자세한 상담 받으시기 바랍니다.

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카톡방에 정보 공유한 사안들이 있다면, 그런 내용을 출력해 가져오시거나, 오셔서 보여주셔도 됩니다.

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아 그리고 만약에 경매가 진행중이다 그럴 경우

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배당요구신청을 하라는 문자가 옵니다. 아마 대부분의 전세사기 피해자분들은

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배당요구를 하는것이 좋을것으로 보이는데(이 부분 상담 후 결정하셔도 됩니다)

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이때, 실제 나 말고도 내가 사는 건물의 피해자가 얼마나 있는지, 다른 사람들의 보증금이 얼마인지

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정확하게 알게 됩니다. 배당요구종기일이 지나면, 법원에 가셔서(물론 나의 배당요구는 기일내에 하셔야 합니다)

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다른 분들이 제출한 배당요구신청서를 복사할 수 있습니다.

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만약에 내가 순위가 꽤나 높은 편인데, 내 앞에 몇명이 있는지 정확히는 모르겠다거나 그럴 경우

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배당요구종기일 지나고 법원에 방문하셔서, 다른 분들의 배당요구신청서를 열람복사하셔서

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선순위 보증금 액수를 확인해 볼수 있겠죠.

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아무튼 좀 많이 복잡한것 같습니다.

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되도록이면, 상담을 진행해보세요.

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